En Financial Wellness Advisor nos caracterizamos por atender su situación de manera intrínseca.
Un préstamo Balloon también conocido como pago global, es un tipo de financiamiento que no amortiza plenamente durante su término. El término de estos préstamos se puede extender desde 5, 7, 8 o 10 años, de acuerdo al producto. Cuando usted realiza el préstamo comercial muy pocas veces entiende el lenguaje bancario y las implicaciones que conllevan la obtención del dinero solicitado.
La mayoría de los préstamos comerciales obtenidos durante los años 2000 al 2015 eran estructurados a base de 5 años con interés fijo. Amortizado en ocasiones a 20 o 30 años para reducir su pago mensual y beneficiar a ambas partes, no obstante, la transacción crea un pago final mayor que el resto de la mensualidad conocido como BALLOON PAYMENT que en la mayoría de los casos vence al 5to año de obtenido. Ejemplo, realizas 59 pagos y el pago final número 60 concentra el pago englobado según contratado.
La característica de este producto es dada por que su amortización no es completa, puesto que se requiere un pago global al final del término para pagar el capital del préstamo. Durante los meses previo al vencimiento del último pago mensual o Balloon, los pagos recibidos se aplican P&I (interés & principal). Del total de pago efectuado, la cantidad aplicada al interés mensual suele fluctuar entre 85% al 92% y solo un 15% o menos al principal.
El Préstamo de Hipoteca Comercial es utilizado típicamente para desarrollar un negocio, comprar una propiedad comercial, desarrollar una empresa, o transferir una empresa todos ellos comerciales, este último en casos muy particulares.
En la evaluación y análisis de los préstamos comerciales participan varios profesionales altamente cotizados en su campo, capaces de evaluar y analizar puntualmente la viabilidad del negocio, entre ellos, Corredor de Bienes Raíces Comercial, Abogados, Tasador, Oficial de Banca Comercial, Evaluador de Crédito (Underwritters), Oficial de Riesgo y Contador.Usted como cliente no necesita atravesar por una dificultad financiera para sentir ansiedad y preocupación. Causa ansiedad el solo hecho de pensar que tan pronto venza el término del pago global usted deberá desembolsar una cantidad considerable, refinanciar la deuda, o vender la propiedad y/o el negocio para cumplir con su responsabilidad. Ni pensar el estado de crisis que puede causar, si usted está atravesando por una dificultad financiera meses antes del vencimiento del pago global o si el valor de la propiedad está bajo agua. En mi experiencia, si el cliente presenta una economía financiera robusta, los bancos suelen volver a financiar la deuda restante. El desarrollo del “Workout” tiende a ser extenso, exige tiempo, dedicación y esfuerzo para recopilar, analizar y establecer, si el cliente cumple con las exigencias que conlleva la reestructuración. Debido al riesgo que implica el no haber emitido el saldo de la deuda Balloon las Garantías Extendidas, en casos de reestructuración tienden a ser más robustas que las otorgadas en el préstamo original.
¿Qué ocurre de cara a la institución bancaria, si el cliente incumple una vez vence el último pago Balloon?
La institución bancaria, típicamente puede activar la Cláusula de Garantías Extendidas e Ilimitadas y proceder con la incautación de propiedades y otros bienes según hayan sido incluidas en la carta de garantías establecida en el préstamo original.
¿Qué significa reestructurar una deuda comercial?
Si usted no está en condiciones económicas saludables, capaz de repagar el monto total de la deuda contraída, el banco o institución financiera brindan la oportunidad de extender mediante una nueva escritura el balance de la deuda incluyendo los gastos e intereses acumulados.
¿Qué es “Trouble Debt Restructure” o TDR?
Es un préstamo deteriorado para propósitos contables. Pudiera conllevar una clasificación adversa o en una calificación de riesgo crediticio.
¿Qué puede impedir que la Entidad Financiera Restructure la deuda?
- Que el acreedor demuestre insolvencia financiera.
- Una Petición de quiebra.
- Que el cliente no provea los documentos requeridos antes del vencimiento del balloon.
¿Qué sucede con la cuenta cuando entra en atraso “None Accrual” y el banco requiere clasificar la deuda?
El banco procederá a provisional la pérdida considerando el valor estimado de la Hipoteca Comercial. Esta acción provoca una perdida contable al banco que deberá reportar al FDIC.
¿El Banco puede transar el balance adeudo por menos cantidad?
Si luego de evaluar los elementos que justifican el saldo a pago descuento, acepta formalmente dar por terminada la porción adeudada. El banco al dar la deuda transada procede a condonar la deficiencia y entrega el pagaré debidamente cancelado libre de cargas. Algunos de sus nombres son;
- Saldo a Pago descuento
- Short Pay Off
- Settlement
¿Cuáles instituciones rigen las regulaciones de estos préstamos?
Las regulaciones a nivel federal son regidas por el FDIC. En Puerto Rico OCIF tiene a cargo la regulación de estos préstamos, no obstante, las cláusulas existentes en ambas jurisdicciones son muy limitadas.
¿Qué debo hacer en caso que tenga un préstamo “Balloon” por vencer y este atravesando por una dificultad financiera?
Lo primero que debe hacer es comunicarse con su oficial de banco por lo menos entre 6 a 12 meses antes del vencimiento de la deuda. Explique su situación financiera y tenga a la mano los estados financieros, cuentas de banco y planillas que demuestran la condición financiera de su empresa. También puede comunicarse con profesionales que tengan el conocimiento y puedan dirigirlo en el proceso de reestructuración.
En estos momentos Puerto Rico atraviesa una Crisis Económica, existen opciones para usted resolver su situación, entre ellas, Reestructurar la Deuda, Saldo de Pago a Descuento o “Short Pay Off”, también conocido como “Settlement” o la venta de la propiedad o negocio. Es necesario que usted busque ayuda a tiempo, antes que venza el pago BALLOON.
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Fuentes de información:
OCIF – Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras http://www.ocif.pr.gov
FDIC – Federal Deposit Insurance Corporation https://www.fdic.gov
UCC – Uniform Comercial Code www.law.cornell.edu/ucc